Jakość portfela hipotek: historycznie niski poziom opóźnień w złotych, wysokie wskaźniki w kredytach CHF
Padł kolejny rekord: w przeliczeniu na każde 100 tys. zł kredytów hipotecznych poważne trudności ze spłatą dotyczą jedynie 1160 zł. To wynik niemal o połowę lepszy niż na początku dekady. Jednocześnie w jednym z segmentów hipotek wskaźnik zbliża się do poziomów kojarzonych raczej z pożyczkami pozabankowymi.
Przyjmuje się, że zobowiązania mieszkaniowe należą zwykle do tych, których klienci w kłopotach finansowych nie opóźniają w pierwszej kolejności. Największy udział nieterminowych spłat dotyczy zazwyczaj pożyczek gotówkowych udzielanych poza bankami, a dalej – najczęściej – kredytów gotówkowych, limitów na kartach kredytowych oraz kredytów ratalnych. Naturalnie, poszczególne rodzaje finansowania różnią się ryzykiem, restrykcyjnością oceny klienta czy konstrukcją produktu, ale znaczenie mogą mieć także postawy samych kredytobiorców.
Portfel kredytów hipotecznych w polskich bankach przekroczył już 500 mld zł. W ujęciu wartościowym nadal rośnie, natomiast liczba czynnych umów spada. Na koniec 2025 r. aktywnych było 2,1 mln umów, czyli o 400 tys. mniej niż cztery lata wcześniej. Nowa sprzedaż to praktycznie w całości kredyty złotowe, a nowe umowy walutowe (głównie w euro) stanowią mniej niż 1 proc. kontraktów. W bilansach banków pozostaje jednak wciąż blisko 4 mld zł hipotek „frankowych”, 11 mld zł kredytów w euro oraz prawie 5 mld zł w innych walutach.
Banki cyklicznie raportują do nadzoru oraz banku centralnego stan portfeli kredytowych, w tym klasyfikację jakości z perspektywy ryzyka kredytowego. Za kredyty zagrożone uznaje się należności, w których pojawiły się znaczące opóźnienia w spłacie. W złotowych kredytach hipotecznych odsetek takich należności w ostatnich kwartałach regularnie ustanawia historyczne minima. Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych obniżył się do nienotowanego wcześniej poziomu 1,16 proc. Po uproszczeniu mechaniki klasyfikacji można to ująć tak, że z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia zaledwie 1160 zł. Dla porównania, u progu pandemii wskaźnik wynosił 2,04 proc.
Na tle bardzo dobrych wyników hipotek złotowych, dane dla kredytów we frankach szwajcarskich mogą wydawać się zaskakujące – o ile pominąć specyficzną historię tego produktu. W przypadku kredytów CHF ponad 12 proc. zaliczane jest do zagrożonych. Dla porównania, według inaczej budowanych wskaźników Biura Informacji Kredytowej, gdzie monitoruje się odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają wyraźnie lepiej – 8 proc. jest opóźnionych. Za kształt danych dla hipotek frankowych w dużej mierze odpowiadały skutki sporów sądowych między konsumentami a bankami. Szybkie pogorszenie jakości portfela było efektem wstrzymywania spłat przez klientów decydujących się na pozew, a następnie spadku „mianownika”, czyli wartości czynnych kredytów. Liczba hipotek CHF wyraźnie malała – częściowo na skutek wyroków sądów, a częściowo przez ugody zawierane przez klientów, prowadzące do przewalutowania zobowiązania.
W ostatnich kwartałach relatywnie stabilną jakością cechują się pozostałe kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.). Do grupy zagrożonych na koniec IV kw. 2025 r. kwalifikuje się 2,28 proc. portfela banków. Oznacza to lekki spadek, choć trzy lata wcześniej wskaźnik pozostawał jeszcze poniżej 2 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w minionym roku w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”, co potencjalnie może uruchomić zjawiska zbliżone do obserwowanych wcześniej w hipotekach frankowych. Różnica polega jednak na tym, że – w przeciwieństwie do CHF, gdzie nowych kredytów niemal nie przybywa – portfel w euro jest w niewielkiej skali, ale stale zasilany nowymi umowami. Spory sądowe dotyczą natomiast przede wszystkim najstarszych generacji kontraktów.
Podsumowując, złotowe hipoteki osiągają rekordowo niski udział kredytów zagrożonych, podczas gdy w segmencie CHF wskaźnik pozostaje wielokrotnie wyższy, co wiąże się z historią sporów sądowych i zmianami w strukturze portfela. W kredytach walutowych innych niż frankowe utrzymuje się relatywna stabilność, choć wzrost aktywności sądowej części kredytobiorców może mieć znaczenie dla kolejnych odczytów.