Nieruchomości czy akcje: porównanie długoterminowych stóp zwrotu i zmienności na tle danych z Polski oraz rynków rozwiniętych
Polacy chętnie lokują kapitał w nieruchomościach, a posiadanie własnego mieszkania bywa postrzegane jako synonim finansowego bezpieczeństwa. Pojawia się jednak pytanie, czy zakup drugiego lokalu rzeczywiście jest najbardziej optymalnym sposobem pomnażania oszczędności. Roy Regev, członek zarządu BETA TFI, w artykule dla Bankier.pl zestawia wyniki inwestowania w warszawskie mieszkania z rezultatami rynku akcji i wskazuje podejście wykorzystywane przez inwestorów na dojrzałych rynkach. Polska pozostaje krajem właścicieli mieszkań: ponad 85% gospodarstw domowych posiada własne miejsce zamieszkania, co należy do najwyższych wskaźników na świecie. Nieruchomości stanowią dla wielu rodzin podstawę długoterminowego majątku i oszczędności. Dane z ostatniej dekady wskazują dodatkowo, że ok. 15% gospodarstw domowych ma więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych mniej niż 5% gospodarstw posiada więcej niż jeden dom. W tym kontekście naturalnie powraca kwestia, czy nieruchomości mieszkaniowe faktycznie przewyższają w długim terminie alternatywy takie jak rynek akcji oraz czy koncentracja większości oszczędności w mieszkaniach nie oznacza rezygnacji z potencjalnie wyższych zysków.
W perspektywie historycznej przywoływane jest jedno z najbardziej kompleksowych opracowań w tym obszarze – badanie „The Rate of Return on Everything”, które analizowało wyniki inwestycji w akcje i nieruchomości na przestrzeni wielu lat w 16 rozwiniętych gospodarkach. Od 1950 roku akcje zapewniały średnio ok. 8,2% realnej stopy zwrotu rocznie, podczas gdy nieruchomości mieszkaniowe ok. 7,4%. Od 1980 roku różnica stała się wyraźniejsza: 10,7% dla akcji oraz 6,4% dla nieruchomości. W państwach, które przez długi czas charakteryzowały się stabilnością polityczną i instytucjonalną, relacja wyników zwykle jeszcze bardziej sprzyjała rynkowi akcji w porównaniu z rynkiem nieruchomości. Choć rozbieżność poniżej jednego punktu procentowego rocznie może wyglądać na niewielką, w długim horyzoncie decyduje procent składany. W okresie 25 lat przewaga 0,8 pkt proc. rocznie może oznaczać ponad 120 pkt proc. różnicy w łącznej stopie zwrotu, natomiast przy różnicy 3,3 pkt proc. – zbliżonej do tej obserwowanej po 1980 roku – przewaga może sięgnąć nawet 800 pkt proc. Jednocześnie wyższe stopy zwrotu na rynku akcji wiążą się z kosztem w postaci większej zmienności: w tym samym badaniu przeciętna zmienność cen nieruchomości wynosiła ok. 10%, a dla akcji ok. 22%.
W praktyce, poza samą stopą zwrotu, istotne są cechy poszczególnych klas aktywów, obejmujące zarówno korzyści, jak i ograniczenia. Nieruchomości często uchodzą za stabilniejsze, m.in. dlatego, że nie są wyceniane codziennie jak instrumenty giełdowe; zmiany cen zachodzą wolniej, a inwestor nie obserwuje nieustannych wahań wartości portfela. Akcje – szczególnie w przypadku zakupu szerokiego indeksu – z natury zapewniają dywersyfikację. Pomimo większych wahań wyceny, realne ryzyko może być w ich przypadku niższe niż przy inwestycji w pojedyncze mieszkanie w jednej lokalizacji. Istotna jest też strona operacyjna: nieruchomości wymagają zarządzania, obejmują remonty, rotację najemców, ryzyko pustostanów oraz formalności, podczas gdy akcje nie wiążą się z takim nakładem działań. Kluczową różnicę stanowi także mechanizm reinwestowania: inwestorzy giełdowi mogą reinwestować dywidendy automatycznie poprzez fundusze typu Total Return, często bez natychmiastowych konsekwencji podatkowych. Z kolei dochód z najmu jest z reguły opodatkowany na bieżąco i nie daje się w prosty sposób reinwestować w tę samą nieruchomość. Historycznie przewagą rynku mieszkaniowego była dźwignia kredytu hipotecznego, natomiast obecnie możliwość stosowania dźwigni dostępna jest również na rynku akcji – często przy korzystniejszym koszcie finansowania.
Na tle rynku krajowego Roy Regev porównuje, jak w latach 2015–2025 wypadło warszawskie mieszkanie względem indeksu mWIG40 Total Return. W oparciu o dane Narodowego Banku Polskiego oraz serwisu Stooq.pl zestawiono wyniki inwestowania w warszawskie nieruchomości mieszkaniowe z indeksem mWIG40TR. Stopy zwrotu z nieruchomości policzono jako sumę średniej rocznej zmiany ceny metra kwadratowego oraz dochodu z najmu netto, przy założeniu odjęcia ok. 10% kosztów utrzymania i pustostanów. Dochód z najmu traktowano jako gotówkę, bez reinwestowania. Akcje analizowano poprzez indeks Total Return, który uwzględnia automatyczne reinwestowanie dywidend. W obu ujęciach nie uwzględniano dźwigni finansowej. Zestawione wyniki za lata 2015–2025 wskazują: dla warszawskich nieruchomości łączny wynik wyniósł 175%, a dla indeksu mWIG40TR 226%. W przypadku warszawskich nieruchomości na łączną stopę zwrotu 175% składał się wzrost wartości o 123% oraz dochód z najmu netto na poziomie 52%, natomiast dla mWIG40TR łączna stopa zwrotu wyniosła 226%.
Dane pokazują, że w ostatniej dekadzie obie klasy aktywów osiągały bardzo dobre rezultaty. Bez uwzględnienia najmu oraz reinwestowanych dywidend wyniki byłyby do siebie zbliżone, natomiast po uwzględnieniu efektu procentu składanego przewaga przechyla się na stronę akcji. Jednocześnie w analizie podkreślono, że zmienność cen nieruchomości pozostawała istotnie niższa niż na rynku akcji. W ujęciu neutralnym porównanie sprowadza się do różnic w potencjale wzrostu, zmienności oraz sposobie kumulowania zysków w czasie, przy zachowaniu tych samych założeń dotyczących braku dźwigni finansowej.