Zdolność kredytowa we wrześniu 2026 r. niższa, a dostępny metraż mniejszy niż na początku roku
Rosnące w ostatnim czasie koszty hipotek sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków zaczęła się kurczyć. Gdy zestawimy to z nadal rosnącymi — choć wciąż w umiarkowanym tempie — cenami nieruchomości, okazuje się, że przy zaciąganiu maksymalnego możliwego kredytu można dziś pozwolić sobie na mniejszy lokal niż na początku roku. Jednocześnie sytuacja pozostaje wyraźnie korzystniejsza niż dwa lata temu.
Z comiesięcznych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, wynika, że przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 r. wyniosła 1,161 mln zł. To nadal więcej niż rok wcześniej (+4,1 proc., nominalnie +45,2 tys. zł). Już w sierpniu, wraz z podwyżkami stawek w cennikach stałoprocentowych hipotek, większość banków obniżyła jednak swoje szacunki zdolności kredytowej w porównaniu z lipcem.
Wrzesień przyniósł spadek przeciętnej zdolności kredytowej oferowanej przez banki w Polsce. W sierpniu można było liczyć przeciętnie na kredyt wyższy o 8,5 tys. zł. Różnice między instytucjami pozostają przy tym istotne i sięgają 350 tys. zł: lider zestawienia wskazywał zdolność na poziomie 1,35 mln zł, podczas gdy ostatni bank na liście — z najniższą relacją raty do miesięcznego dochodu, a więc w praktyce z najniższą zdolnością kredytową — udzieliłby finansowania maksymalnie na 1,04 mln zł.
Chodzi o symulację prowadzoną od stycznia 2024 r. dla warszawskiej rodziny „dwa plus jeden”. Założono, że kredytobiorcy dysponują łącznie 15 tys. zł miesięcznie. W modelu 29-letnia kobieta pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i otrzymuje 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner jest w podobnej sytuacji, lecz zarabia nieco mniej — 7 tys. zł miesięcznie.
Po zestawieniu tych danych ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi przez Narodowy Bank Polski w II kw. 2026 r. widać, że przeciętny kredyt mieszkaniowy dostępny dla tej modelowej rodziny — przy 20-procentowym wkładzie własnym — pozwalał na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 86,7 mkw. To o 1,3 mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale wciąż nieco więcej (+1,4 mkw.) niż przed rokiem.
W ujęciu dwuletnim, gdy zdolność kredytowa dopiero zaczynała rosnąć, wskaźnik ten był wyższy o 9,4 mkw. W przypadku rynku wtórnego, ze względu na wyższą średnią cenę transakcyjną — która w II kw. 2026 r., po trzech kwartałach przerwy, ponownie przekroczyła 19 tys. zł/mkw. — analizowany wskaźnik wypadł niżej. W II kw. 2026 r. wyniósł 76,3 mkw., co oznaczało spadek o 0,3 mkw. k/k, a jednocześnie wzrost o 0,3 mkw. rok do roku.
Warto podkreślić, że są to dane dla całej Warszawy. Z kolei w podziale na dzielnice, zgodnie z danymi SonarHome.pl dla rynku wtórnego, przeciętne ceny ofertowe w sierpniu 2026 r. mieściły się w przedziale od niespełna 13 tys. zł/mkw. na Białołęce do 20,6 tys. zł/mkw. w Śródmieściu. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego oraz przeciętnej, maksymalnej zdolności kredytowej notowanej w sierpniu 2026 r., dostępny metraż wynosił od 70 mkw. w Śródmieściu do ok. 113 mkw. na Białołęce.
Choć przeciętna zdolność kredytowa pozwala na znacznie większy metraż niż dwa lata temu, deweloperzy nadal oferują wyraźnie mniejsze mieszkania, a w kolejnych latach ich średnia powierzchnia spada. Wśród ponad 46,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych oddanych do użytku w I poł. 2026 r. średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw., czyli o 0,4 mkw. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. W samym II kw. 2026 r. było to przeciętnie 51,3 mkw. — tyle samo co rok wcześniej i o 0,3 mkw. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Kurczenie się metraży jeszcze wyraźniej widać w segmencie domów jednorodzinnych. W I poł. 2026 r. miały one przeciętnie 127,2 mkw., czyli o 0,7 mkw. mniej niż w I poł. 2026 r. Z kolei w samym II kw. 2026 r. GUS odnotował średnio 125,3 mkw., co oznaczało spadek o 3,7 mkw. względem analogicznego okresu rok wcześniej.
Podsumowując, we wrześniu 2026 r. przeciętna zdolność kredytowa spadła w porównaniu z sierpniem, choć pozostała wyższa niż rok wcześniej. W warunkach rosnących kosztów finansowania i wyższych cen nieruchomości przekłada się to na mniejszy dostępny metraż, przy jednoczesnym utrzymaniu przewagi względem sytuacji sprzed dwóch lat. Równolegle dane o nowych inwestycjach pokazują utrzymującą się tendencję do oferowania relatywnie niewielkich lokali.